Sälja?
Några saker att tänka på...

Försäljningen av din bostad är oftast den enskilt största privatekonomiska affär du gör. Det är mycket att tänka på. Därför är det viktigt att hitta en mäklare som kan hjälpa dig igenom affären. Här har du, i stora drag, hur en bostadsförsäljning går till.

Att hitta Din mäklare Vi vet att det ganska ofta upplevs som ett bekymmer att få kontakt med en fastighetsmäklare som Du mår bra med. Oftast är det så att mäklarföretaget har sina representanter som de väljer åt dig där du får anpassa dig efter både hur personen är och hur företaget vill profilera sig. Det är dags att Du som säljare av din bostad får chansen att själv bestämma vilken fastighetsmäklare du vill ha, oavsett vilket företag han arbetar på och hur han vill ha det.

Du kan själv i lugn och ro sitta och välja bland de fastighetsmäklare du tycker är bäst lämpade för att sälja din bostad. Se vilket område han/hon är specialiserad inom, både geografiskt och yrkesmässigt. Du kan skicka iväg en förfrågan till just de du valt. Favoriter väljer du ut efter hur de profilerat sig själva på mäklarSverige.se, vilka referenser de valt att visa – kanske pratat med någon av dem, var (geografiskt) deras område är och självklart hur din magkänsla är när du läst mer om personen!

Krav på registrering

Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Här kan du kontrollera om mäklaren är registrerad : http://register.fastighetsmaklarnamnden.se/.

Vad innebär fastighetsförmedling?

Fastighetsförmedling innebär att en mäklare har fått i uppdrag att finna och sammanföra parter som vill sälja eller köpa respektive hyra ut eller hyra ett objekt.

Mäklaren är en opartisk mellanman

Det är vanligtvis säljaren som anlitar en fastighetsmäklare för att få hjälp med att hitta en köpare och med försäljningen.

Uppdragsavtalet

När en fastighetsmäklare åtar sig ett förmedlingsuppdrag skall ett skriftligt uppdragsavtal upprättas mellan mäklaren och uppdragsgivaren. I mäklarens uppdrag ingår alltid att kontrollera vem som äger bostaden liksom vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar det, att upprätta en bostadsbeskrivning och att göra en beräkning av boendekostnaderna för köparen, en så kallad boendekostnadskalkyl.

Enbart fysiska personer kan åta sig förmedlingsuppdrag

Det är alltid en enskild mäklare som personligen ansvarar för att förmedlingsuppdraget utförs i enlighet med lag och god fastighetsmäklarsed. Även om uppdragsgivaren vänder sig till ett mäklarföretag är det en bestämd, namngiven mäklare och inte företaget som ska åta sig uppdraget.

Mäklarens möjlighet att använda sig av medhjälpare

Mäklaren kan låta en assistent utföra begränsade delar av uppdraget. Men det gäller bara om mäklarens särskilda sakkunskap inte krävs. En assistent får inte uppträda på ett sådant sätt att det kan uppfattas som att det är assistenten som utför och ansvarar för förmedlingsuppdraget. Mäklaren kan även låta en annan mäklare medverka och sköta delar av uppdraget. Mäklaren måste dock ha fått uppdragsgivarens medgivande till detta.

Uppgifter om fastighetens skick

Mäklaren utför ingen besiktning av fastigheten och har ingen skyldighet att undersöka fastigheten närmare. Det är säljaren som lämnar uppgifter om fastighetens storlek och skick. Mäklaren är dock skyldig att upplysa om sådana fel som han känner till eller har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus eller sin allmänna sakkunskap. Fel som är uppenbara för den som beser fastigheten behöver mäklaren inte upplysa om.

Beslut i fråga om försäljningen

Mäklaren får inte fatta egna beslut i fråga om försäljningen. Mäklaren kan endast ge säljare och köpare råd utifrån den sakkunskap mäklaren har.

Ombud

Mäklaren får inte vara ombud för säljare eller köpare annat än i begränsad omfattning, t.ex. för att kvittera handpenningen.
Mäklaren får inte köpa ett förmedlingsbostad.
Mäklaren får inte själv köpa en bostad eller förmedla det till en närstående under den tid som mäklare har i uppdrag att förmedla objektet.

Mäklarens rätt till ersättning

Mäklaren kan ha rätt till provision eller annan ersättning om bostaden säljs. Detta gäller även om uppdragsavtalet har sagts upp av uppdragsgivaren eller av mäklaren själv. Mäklarens ersättning kan sättas ner om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren.
Källa: Fastighetsmäklarnämnden

Summering av de olika momenten:

• Att besöka och värdera bostaden
• Att marknadsföra bostaden
• Att genomföra visningar
• Att ta emot bud och föra diskussioner med spekulanter
• Att upprätta köpehandlingar och medverka vid kontraktskrivning
• Att hjälpa köparen att söka lagfart eller medlemskap i bostadsrättsförening om köparen så önskar

1. Vad är min bostad värd?

Man kan gå till väga på flera sätt för att få en någorlunda uppfattning om vad man kan tänkas få för sin bostad. Man kan titta på beskrivningar av andra bostäder som ska säljas i området, och man kan fråga vad grannarna fick när de sålde. Men för att du ska få en riktigt bra uppfattning om hur mycket du kan tänkas få för just din bostad ska du kontakta den fastighetsmäklaren du valt. De är experter på ditt område och kan erbjuda tjänster som snabbt hjälper dig att få en realistisk bild av hur mycket du kan tänkas få.

2. Vad innebär ett förmedlingsuppdrag?

Det avtal om föremedlingsuppdrag du skriver med mäklaren ger mäklaren rätt till provision om din bostad säljs till en köpare som mäklaren har anvisat under avtalstiden. Oftast får mäklaren sitt arvode genom provision, det vill säja en viss procent av köpeskillingen. Den varierar beroende på vilken sorts egendom det är som ska säljas (villa, bostadsrätt eller fritidshus). Men köpeavtalet måste vara juridiskt bindande. Så länge ett köp är ”svävande” kan inte mäklaren hävda sin rätt till provision. Leder mäklarens arbete inte till försäljning utgår inte heller provision.

Om köpeskillingen bedöms bli relativt låg brukar en minimiarvode fastställas i avtalet. Provisionen ska betalas så snart du och köparen har skrivit ett bindande köpeavtal. Avtalet innehåller närmare bestämmelser om detta. Om mäklaren ska ha rätt till någon särskild kostnads ersättning för annonser etc utöver provision måste detta avtalas särskilt i avtalet om förmedlingsuppdrag.

Uppdragsgivaren kan alltid avbryta ett uppdrag i förtid oavsett om uppdraget är förenat med ensamrätt eller ej. Ett förmedlingsavtal med ensamrätt ger mäklaren rätt till provision om egendomen säljs under ensamrättstiden. Mäklaren behöver inte ha anvisat köparen eller medverkat till köpet för att få sin provision

3. Objektsbeskrivningen

Mäklaren skall före överlåtelsen ge köparen en skriftlig beskrivning av bostaden. Den ska innehålla uppgifter om vem som äger bostaden, samt om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar det. Den ska också innehålla uppgifter om fastighetsbeteckning, taxeringsvärde och areal samt om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Din bostad brukar presenteras dels på hemsidan, på Hemnet, i dagstidningar, lokala tidningar, skyltfönster etc. Du får en kopia som du måste läsa igenom noga innan du godkänner den.

4. Boendekostnadskalkylen

Mäklaren ska innan köpekontraktet undertecknas ge köparen en skriftlig beräkning av dennes blivande boendekostnader.

5. Uppmätning av bostaden

Som säljare är man ansvarig för uppgiften om bostadsrättens storlek, oavsett om den stämmer överens med bostadsrättsföreningens uppgifter eller inte. Den allra viktigaste delen av marknadsföringen är själva visningen. Först nu kan spekulanterna skapa sig en verklig uppfattning om din bostad.

6. Innan visning

Mäklaren arrangerar och håller i visningen och beskriver då bostaden för spekulanterna så objektivt som möjligt. Nu uppstår oftast en rad frågor om tillträdesdag, krav på besiktning, ev radonmätning med mera. Vi stämmer av de ekonomiska förutsättningarna och gör boendekalkyler för att vara säkra på att de har råd med bostaden. Om det sedan är flera spekulanter kvar kan det bli fråga om en budgivning.

7. Budgivning/prisförhandling

Mäklaren förhandlar med spekulanterna och rapporterar till säljaren enligt säljarens önskemål. I det fall det finns fler köpare än en genomförs en budgivning. Spekulanterna informeras nu noga av mäklaren vad avser köparens undersökningsplikt, hur budgivningen genomförs, finansiering, tidplan och eventuell avyttring av nuvarande boende. Har besiktning ej skett tidigare, väljer spekulanten ofta att göra det nu.

8. Vad händer efter försäljningen?

När försäljningen är klar är det dags att planera inför själva flytten. Något som är bra att tänka på är att vissa abonnemang kan ta tid att avsluta och flytta, så det är bra att vara ute i god tid. Innan den nya ägaren flyttar in ska bostaden städas. Lagen säger att det är säljaren som ska städa om inget annat avtalats. Ta in offerter från städbolag eller städa själv. På flyttstädning ställs mycket höga krav. En genomgripande städning kan inte göras på några timmar, snarare några dagar.

En tid efter att försäljningen är avslutad höra oftast fastighetsmäklaren av sig till dig. Alla vill gärna ha nöjda kunder så dina synpunkter på deras service är viktiga för dem. Du kan också när som helst höra av dig med frågor kring försäljningen.

9. Köpekontrakt

Om spekulanten och säljaren är överens är spekulanten därmed köpare. Två viktiga saker att ha i åtanke är: Att säljaren alltid avgör vem som får köpa objektet, oavsett bud. Det andra är att affären är öppen till dess att köpeavtal tecknats av båda parter. Ett köpeavtal, som innehåller säljaren och köparens avsikter, upprättas av fastighetsmäklaren. Fastighetsmäklaren informerar parterna om innebörden av de olika paragraferna i köpeavtalet. Vid särskilda villkor är utformningen av texten särskilt viktig!

Det är praxis i branschen att handpenning, 10% av köpeskillingen, erlägges i samband med köpeavtalets undertecknande. Finns villkor för köpets fullbordan i köpeavtalet, deponeras handpenningen på klientmedelskonto hos fastighetsmäklaren till dess det är klarlagt om villkoren uppfylls eller ej.

10. Tillträde

Cirka en månad innan tillträdesdagen kallar fastighetsmäklaren till träff. Det vanligaste är att detta sker på köparens bank. Dag och tid framgår av kallelsen. Mäklaren förbereder alla handlingar som ska vara klara vid tillträdesdagen: köpebrev, likvidavräkning, ev. låneövertag, ev lösen av säljarlån, ev. kommunalt förköp, personbevis, kvittens av mäklararvode etc. Vid den aktuella tillträdesdagen undertecknas de handlingar som fastighetsmäklaren förberett. Nya lån betalas ut, gamla löses bort, köparen betalar återstående kontantinsats, ansökan om lagfart och ev. pantbrev sker. Låneförbindelser, för lån som övertagits, skickas påskrivna till respektive långivare. Akten arkiveras fysiskt och nyckeluppgifterna arkiveras även på data.